在重庆市两江新区湖霞街8号，一个由非居住房屋改建的租赁住房项目——辰寓冠寓照母山青年公寓，开业1个月便实现满租。119套房源涵盖小单配、大单配和一房一厅三种户型，健身房、台球区、书吧、会客厅、影音室等为租户提供了多功能社交生活场景。

　　类似的“非改租”项目在重庆市并不鲜见。2019年以来，通过“非改租”，重庆市已提供租赁住房1.04万套。重庆市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍说，为了多渠道筹措房源、解决新市民住房问题，重庆市创新探索“非改租”，积累了一定的经验，2021年6月，制定出台了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，为“非改租”项目提供了操作手册。

　　“重庆市探索‘非改租’时间较早，因为没有成熟的样本可以参照，只能摸着石头过河。”该负责人介绍说，在之前的改造实践中，因无标准可依，均是技术人员参考民用建筑相关的改造和设计标准，凭经验施工，难免会出现改造设计不合理、改造成本高昂、质量安全及环保消防不过关、项目缺乏依据、租户体验差等一系列问题。重庆市为了规范改造评估、改造策划、设计、施工验收和运行维护行为，顺利推进“非改租”项目，结合重庆市实际情况，制定了有针对性的技术标准进行指导。

　　该标准明确了改造项目分为宿舍型、公寓型、住宅型等类型。各类型改造项目除应满足本标准的相关规定外，还应分别符合《宿舍建筑设计规范》《旅馆建筑设计规范》《住宅设计规范》的相关规定；项目配套的公共区域功能和服务设施要求可根据租户需求层次、建筑功能以及周边商业服务网点配置等实际情况，进行相应调整，充分满足设计、施工、运营等市场主体及租户的多元化需求。

　　在改造各阶段，《标准》明确了结构、消防、环境与使用等方面的安全要求。改造前需评估权属合法性、选址及配套设施、内部空间与围护结构、结构安全、消防安全、建筑设备系统等方面内容；改造设计时，应综合考虑结构可靠性鉴定或抗震鉴定结果，并结合房屋功能需求确定改造或加固方案，确保建筑主体结构、非结构构件及连接安全、可靠；改造工程施工前，应根据工程需要对结构构件进行裂缝排查；改造施工时，宜根据工程需要开展施工测量。改造项目应集中设置配套的公共服务设施，公共服务设施的建筑面积不应小于改造项目总建筑面积的6%，且不应小于100平方米；改造或设置智能化系统时，宜具有家电控制、照明控制、安全报警、环境监测、建筑设备控制、工作生活服务等至少3种类型的服务功能，充分保障租户的租住使用品质。

　　要加强项目改造前的评估与策划，从政策、规划、安全、健康、使用功能的合理性和经济性等方面进行项目适改性分析；基于投资收益周期的客观要求，明确改造项目的合理使用年限不宜小于20年、不应小于10年，改造规模不宜少于50套（间）。

　　改造建设应合理选用适宜的绿色建造技术，宜满足标准化设计、工厂化生产、绿色化施工、一体化装修和智能化管理等工业化集成设计建造的要求，并宜采用工程总承包（EPC）模式；应引入智慧化建设理念，提高生活服务水平，并配置信息化应用、公共安全、建筑设备管理等智能化系统；从设计、施工、信息技术应用等方面鼓励行业创新发展。

摘自　《中国建设报》　2021.11.15　王建业

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