导语：社会经济的发展促进了房地产市场的活跃，《城市房地产管理法》及配套行政法规、地方性法规、规章的制定（修订）旨在加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。本期通过XX名车广场有限公司在开发建设XX基地投资项目中存在的问题进行以案释法。

　　一、案例

　　XX名车广场有限公司（以下简称“某名车广场有限公司”）就XX基地投资项目2014年8月向项目所在地住建局申请取得建设用地规划许可证，同年10月28日向当地工商管理局申请取得营业执照，之后向发展和改革局就该项目申请备案。2015年1月12日向公司所在地某市住建局申请暂定资质证书，有效期至2017年1月12日。某名车广场有限公司就XX基地投资项目分两期进行施工建设及预售。

　　第一期为XX基地投资项目（商业街步行街），某名车广场有限公司2014年10月23日与XX建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，2014年10月23日向项目所在地住建局申请取得建筑工程施工许可证，2015年4月22日向项目所在地住建局申请取得建设工程规划许可证，2015年10月27日向项目所在地某市某区房产事业管理局申请取得XX名车广场1-8号楼的商品房预售许可证，2017年9月6日申请将（2015）商房预字第018号的商品房预售许可证（对应名称广场1号楼）延期至2017年9月7日。

　　第二期为XX基地投资项目（汽车展示主馆），2015年4月10日与XX建筑工程有限责任公司签订建设工程施工合同，2017年8月28日向项目所在地某市某区住建局申请取得建设工程规划许可证，2017年10月31日向项目所在地某市某区住建局申请取得建筑工程施工许可证，2017年12月4日向项目所在地某市某区房产事业管理局申请取得名车广场汽车展示主馆的商品房预售许可证。

　　二、说法

　　   （一）企业违法从事房地产开发经营业务。案例中某名车广场有限公司于2014年10月就第一期项目申请取得建筑工程施工许可证，2015年1月申请取得暂定资质证书，2015年10月申请取得商品房预售许可证。依据《城市房地产开发经营管理条例》第九条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务，某名车广场有限公司在还尚未取得暂定资质证书的情况下开发第一期项目属违法从事房地产开发经营业务。

　　（二）行政主管部门违法审批。案例中某名车广场有限公司2014年10月就第一期项目取得建筑工程施工许可证时，尚未取得建设工程规划许可证；自2015年4月才申请取得建设工程规划许可证。第一期项目尚未取得建设工程规划许可证，行政审批部门就发给建筑工程施工许可证，违反了《行政许可法》第四条、《建筑法》第八条之规定，属违法审批。且依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第七条规定，某名车广场有限公司名称未体现房地产行业特点，明显与法规规定不符。

　　三、提醒

　　第四条 行政审批部门实施行政许可，应当依照法定的权限、范围、条件和程序。核发规划、施工、商品房预售等证书时应严格执行《行政许可法》《城乡规划法》《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，依法依规依程序办理。违反前述法律法规的规定，将承担相应的法律后果。

　　企业从事房地产开发经营业务，应依法取得资质证书，在资质等级范围内从事房地产开发经营。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，应按程序办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或者销售许可证等许可，依法依规开展房地产经营开发活动。同时主管部门要加强行业监管，规范房地产开发经营活动。

　　购房者在购买房屋时要注意查看房开企业的资质证书，查看房开企业售房的证件是否齐全，注意保存购房合同、购房票据、销售广告、书面通知等材料及短信信息。在购房活动中遇到侵犯自身合法权益的问题时，可采取与房开企业协商或者向人民法院起诉等方式依法维护自身合法权益。

　　四、法条链接

　　《行政许可法》

　　第五条 设定和实施行政许可，应当依照法定的权限、范围、条件和程序。

　　    第七十四条 行政机关实施行政许可，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的；

　　（二）对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的；

　　（三）依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定，未经招标、拍卖或者考试，或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的。

　　第八十一条 公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　《中华人民共和国建筑法》

　　第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

　　   （一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

　　   （二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

　　   （三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

　　   （四）已经确定建筑施工企业；

　　   （五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

　　   （六）有保证工程质量和安全的具体措施。

　　    建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

　　《中华人民共和国城乡规划法》

　　第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　《城市房地产开发经营管理条例》

　　      第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　《房地产开发企业资质管理规定》

　　第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。  

　　    未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

　　《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》

　　第七条 设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的条件，企业名称应当体现房地产行业特点。

　　从事房地产开发，应当依法取得房地产开发企业资质证书。

　　房地产开发企业资质证书不得出租、出借、转让或者变相出租、出借、转让。

　　 

　　

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