我们在讨论房地产布局的时候，跟多的是未来的去化能力，这也是为什么现在的土地市场呈现出愈发分化的局面。从土拍市场的情况来看，一二线热门城市比三四线要好得多，不少三四线城市的流拍率都很高，省会城市的情况明显好于非省会城市。目前，住建部公布了《2018年城市建设统计年鉴》(以下简称《年鉴》)，从其对27个省份城区人口前三名的城市统计梳理发现，在各省份第一大城市中，有25个为省会(首府)城市，但青岛和厦门这两个非省会城市却成为了所在省份的第一大城市。如果对照《年鉴》，大家轻易就能发现在房地产调控政策愈加严格的近两年，房企土储的布局重点。

　　房企的土储布局究竟在考虑什么?

　　从《年鉴》中我们可以看到人口密度对于城市的作用，城市规模大小的判定来源于中心城区常住人口规模。可以这样理解，一座城市的中心城区人口规模可以反映出这座城市的资源规模和其潜在的去化能力(也是诸多房企最看重的部分)。从各省份第一大城市来看，有17个省份的第一大城市城区人口超过300万大关。而在这17个城市中，500万人以上的城市共有9个，包括了8个特大城市和1个超大城市。其中，广州的城区常住人口高达1315.42万人，位列第一。而广州的中心城区人口规模也仅次于上海和北京，是我国第三大城市。这也能侧面说明为什么在北上广三座城市，各房企毫不吝啬于前期用高溢价竞得土拍，良好的去化和资金回笼基础为开发后的高回报打下了坚实的基础。此外，武汉、成都、南京、杭州、郑州、西安、沈阳和青岛共8个城市已迈入特大城市(城区人口500万到1000万之间)行列，各房企目前也在加大对于这里的布局。

　　其次房企看重的是城市里的公共交通资源，尤其是地铁的修建。作为衡量一个城市的人口流动性的标准之一，基本上常住人口在300万以上的城市基本都修建了地铁，便捷的交通将为房地产的销售提供有利条件。目前，在各省份的第一大城市中，只有海口、银川、西宁和拉萨这4座城市还没有修建地铁，不过从数据上看这4座城市目前城区人口最少(中心城区人口规模对于是否修建地铁十分关键)，房企的布局也最为谨慎。

　　其三，房企布局通常会考虑到该城市是否全面取消落户限制。目前来看，城区人口不足300万的城市(9个)不存在有落户限制，石家庄和贵阳这两个接近300万的省会城市已经先后实施零门槛落户。而除了省会城市，目前也有不少经济发展超越了省会城市的非省会城市也引人才落户新政或自身亮眼的经济实力吸引了不少房企的注意，其中最具有吸引力的就是深圳、苏州、大连这三座城市，虽然中心人口规模不如省会，但是其经济实力所能带来的去化潜力也是房企们在布局时所看重的重要因素。

　　第四，经济实力和发展潜力。这个影响因素也为房企在青岛和厦门的布局做出了合理解释。这两座非省会城市成为各自省份的第一大城市做出了合理的解释，2017年9月，青岛下辖的即墨市撤市设区获批，在区划调整后，青岛市行政区划由6区4市变为7区3市。市区面积达到5214平方千米，占青岛市总面积的46.22%。而随着胶州撤市设区的推进，未来青岛中心城市规模将进一步升级。厦门这个经济总量仅位列福建第三的城市，作为福建唯一的副省级城市和计划单列市，城区人口已经接近350万，超过省会福州。因此，在房企的布局中，我们可以看到省会并不是各房企扩大土储的唯一选择，这也反映出另外一个布局因素，经济总量是否可以承担去化任务。

　　我们常说房企在土拍中的分化愈发明显，而根本原因其实就是看中了各个城市，甚至在同一个城市中不同地方的去化能力(这也是为什么市中心的楼价较高的原因)。业内人士分析，在调控政策愈发严格的情况下，土拍的热度将随着个城市经济总量和人才政策的落地而加剧分化。

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