8月27日，万科发布2020年半年报。报告显示，公司逐步走出疫情影响，呈现出稳步恢复的态势。同时，面对“后疫情”时期的挑战，万科始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。

　　坚持稳健经营保持良好抗风险能力

　　疫情发生以来，行业贯彻“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性。

　　在此背景下，万科始终坚持稳健经营，提高资金使用效率，在“后疫情”时期保持企业健康及免疫力。数据显示，上半年公司实现经营性现金净流入226.1亿元，且经营性现金流已超过11年持续为正;截至6月底持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元;净负债率27.0%，较去年年末下降6.85个百分点，且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。

　　发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在回答媒体提问时表示，监管机构从防范房地产行业金融风险角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。

　　在他看来，万科的财务和资金状况非常稳健，体现在多个维度：净负债率27%，处于行业低位;货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数达到2倍;有息负债占总资产的比例只有15%左右;公司已连续11年经营性净现金流为正，今年上半年即使有疫情冲击，仍然实现226亿元的经营性现金流净流入。

　　祝九胜同时表示，监管规则也许会不断地细化，公司会持续地去跟踪这些细化要求，长期来看对公司自身适应能力抱有信心。

　　会上，有投资者质疑万科净负债率进一步下降是否过于保守，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华说：“万科净负债率坚持在40%以下，今年中期27%，比去年又有一个下降，这是万科一直坚持的非常稳健的财务政策，上半年即使是在疫情影响下，经营性现金流仍保持了非常高的水平，手上有现金对未来捕捉发展机会是非常有利的，万科不会放大杠杆去谋发展，我们是在安全、稳健水平上发展我们的业务。”

　　值得一提的是，健康的财务状况使万科保持行业领先的信用评级，总体融资成本继续处于较低水平，保持了良好的抗风险能力。报告期内，标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。上半年公司面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额合计70亿元，票面利率最低为2.56%，平均成本为3.28%。

　　应对疫情两手抓扎实推进“租购并举”

　　上半年受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积和销售金额分别为6.94亿平方米和6.69万亿元，分别同比下降8.4%和5.4%。

　　在此背景下，万科实现了有序推进企业复工复产与积极落实“租购并举”两手抓，不仅守护了客户与员工安全，其住宅开发和租赁住宅业务呈稳步发展态势。

　　住宅开发方面，万科坚持积极销售，全力减少疫情对销售带来的影响，上半年销售逐步恢复，合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点;结算收入实现1289.7亿元。公司已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。

　　对于未来项目储备，万科坚持理性与审慎的投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会，确保投资质量，支持长期有质量发展。报告显示，1-6月，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。同时，公司的项目资源保持在合理水平，6月底万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米。

　　在回答有关万科拿地等相关问题时，万科执行副总裁、首席运营官王海武表示，万科现有项目可以支持未来2年至3年发展;万科一贯坚持稳健投资原则，不追求过高的土地储备;好的投资机会通常需要仔细寻找，万科不会追高、也不会过度保守。

　　值得关注的是，发布会上，王海武还回应了有关万科宣布新成立西北区域事业集团一事。他表示，公司成立西北区域事业集团的考虑由来已久，西北在管理半径上相对较大，过去也关注到相关问题，所以在过去的组织架构上作出探索，比如过去两年成立了在中西部区域下面的二级架构的西北招采中心。为了应对管理半径相对较大的状况，做了包括以银川、西宁、乌鲁木齐和兰州为一个小联盟的外事联盟，以更好形成业务互通和互助。成立西北区域事业集团是对过去探索实践的进一步发展。

　　发布会前一日，万科宣布新成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地。

　　据《中国建设报·中国房地产》了解，万科西北区域集团“区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任，他既是西北区域“区首”，同时兼任西安公司总经理。

　　而事实上，西北区域是从原来的中西部区域里拆分出来。让人感到意外的是，这是万科历史上第一次分拆区域。万科长期四大区域的格局已维持十年以上。

　　王海武还说道，“在西北BG成立之后，万科五大BG目前的管理幅度和管理半径，大概都在高铁三小时，飞机1.5小时左右的一个半径，基本上符合万科当下对于这个区域覆盖的管理范围要求，“我们目前也没有进一步再进行新的拆分计划和打算了。”

　　租赁住宅方面，万科持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品，上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和在建中。

　　据《中国建设报·中国房地产》了解，万科的租赁住宅以改善出租率和客户满意度为主要目标，不断提升现有项目经营管理质量，实现了疫情之下出租率逆势提升。数据显示，截至6月底，已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率较去年年末提升3.7个百分点至93.7%。值得一提的是，万科积极探索以集体用地开发运营长租公寓的模式，所打造的泊寓成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目，首期开业前7天即实现满租。

　　祝九胜表示，根据万科理解和观察，房地产行业长期政策方向没有变化。“房住不炒”、“租购并举”、坚持“三稳”，以及因城施策，这些都是行业长期的导向。目前各地出台的一些政策，也都是在这个总体的基调与框架下，根据一些具体的市场情况所推出的相应举措，目的是促进行业健康稳定发展。万科长期主张还是当好农民种好地，公司作为一个市场主体做好自己的本分，把自己该做的事情做好。

　　持续深化精益运营各项业务实现效率效益双提升

　　在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，万科持续深化精益运营，提升各项业务的效率和效益。报告显示，上半年公司的物业服务、物流仓储、商业运营等业务规模和收入均实现增长。

　　其中，物流仓储服务方面，上半年万科旗下万纬物流管理的项目(含非并表项目)产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%，其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。截至6月底，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米;合计服务客户超过850家。通过精益管理及信息化手段，万纬物流不断持续提升经营能力，截至6月底高标库和冷库的稳定期出租率和使用率分别为89.1%和81.5%，同时积极探索资产运营能力，首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月在深圳证券交易所成功上市。

　　对此，祝九胜表示，公募REITs的推出对物流业务的影响一定是正面的，不光对物流，对出租公寓，以及对其他的有一定重度的资产业务，都会打开一道新的机会之门。只要各方面合适，机构投资者愿意来持有，帮助发行公募REITs的产品。“只要把这个活干好了，不愁没有人给钱。”他说。

　　万科董事会秘书朱旭亦指，这个REITs是一个非常近似于公募REITs的产品，是纯权益型，作为万纬和万科都没有对它的收益做任何兜底，同时集团正积极和相关监管部门和政府部门沟通，争取能够加入到第一批公募REITs中，相信对万科物流的发展是非常好的方向。

　　商业开发与运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，持续提升项目的运营表现。上半年万科旗下运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平米，同比增加11.1%，此外尚有规划中和在建商业建筑面积543万平方米;开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。印力集团积极探索资产证券化，印象2号CMBS于2020年4月成功发行，票面利率3.8%，创同期同评级CMBS产品的利率新低。

　　值得关注的是，就在万科发布年中业绩的当天下午，安徽省委常委、市委书记虞爱华与万科集团董事会主席郁亮就深化合作进行会谈。合肥市长凌云、副市长葛斌、市政府秘书长罗平参加。

　　虞爱华说，希望万科集团进一步发挥理念新、实力强、业绩好的优势，继续积极参与合肥建设发展，不断拓展新领域、培育新业态。

　　郁亮表示，合肥产业基础好、科技创新实力强，对年轻人越来越有吸引力。随着长三角一体化发展加速推进，合肥地位更加突出，作用更加凸显，发展潜力巨大。他续称，万科十分看好合肥这座有实体经济支撑的城市，愿继续在这里深耕，跟着城市同步发展，为合肥城市建设和经济高质量发展贡献更大力量。

　　《中国建设报·中国房地产》获悉，万科自2008年进入合肥，累计在肥投资超600亿元、纳税超100亿元，业务涵盖住宅、物业、长租公寓、商业、办公、物流等领域。

　　无独有偶，8月20日，云南省委书记陈豪、省长阮成发在昆明会见了郁亮一行，双方围绕拓展更广泛合作领域，加强城市更新改造、城市管理运营、古城镇保护开发、现代物业管理以及冷链物流、现代化仓储等方面合作、助推云南新型城镇化建设，以及建立脱贫长效机制等进行了交流。

　　除物业、物流、商业开发与运营外，万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”策略，围绕人民美好生活提供相关产品和服务。