曾经，高大上的商品房小区凭借舒适宜人的居住环境，吸引了众多羡慕的目光。如今时过境迁，早期的商品房小区面临墙面开裂、破损等年久失修问题。但与老旧小区不同，商品房小区修缮改造没有政策支持，没有专项补贴，更没有技术支撑，为问题的解决增加了门槛。在周家桥街道周一居民区的虹桥馨苑，居民区、业委会、物业齐心协力，通过居民共商共治，克服重重困难，完成11幢高层的外立面修缮。

　　  20年商品房小区迎来外立面修缮

　　  位于长宁路沿线的虹桥馨苑建于2003年，是一个拥有11个门洞、333户居民的商品房小区。经过20多年的风雨洗礼，小区硬件出现了不同程度的老化、破损。

　　  早在2017年，新上任的业委会围绕“全面提升小区环境品质”，征询小区业主的意见建议，梳理制定了9大行动，包括在电梯里安装电瓶车车阻系统、实现监控探头全覆盖等，而对小区外立面进行修缮也在此列。

　　  2020年，作为最后一项目标任务，加上近年来外立面墙皮干裂脱落的情况时有发生，修缮工程被提上日程。

　　  “当时，外立面已经出现了不同程度的裂痕，大风大雨时也会有墙皮刮落，存在一定的安全隐患。”业委会主任卜永福介绍，“为了防患于未然，我们业委会成员商议，从维修基金中拿出200万元用于修缮。但是，究竟要不要维修？是否愿意拿出200万元进行维修？这些都需要全体业主们拍板。”

　　  于是，在周一居民区党总支的牵头下，小区就楼栋外立面修缮召开了第一次业主大会，其中，3/4业主同意了以上的2项决定，首战比预期顺利。与此同时，一支由居委会、业委会、物业、楼组长和业主代表等20余人组成的“外墙修缮小组”应运而生。

　　  “商品房小区不同于老旧小区，修缮工程没有政策支持，没有法律依据，没有案例参考，我们要从全过程人民民主、居民自治共治的方向探求解题思路。”周一居民区党总支书记张振海说道。

　　  建筑公司选哪家，居民说了算

　　  为了践行全过程人民民主重大理念，让尽可能多的居民参与其中，发挥主人翁作用，居委会、业委会和物业在小区宣传栏和楼栋内贴出公告，一方面将业主大会的决议广泛告知居民，另一方面则向小区曾从事建筑等相关行业的业主发出邀请。

　　  “建筑工程有很强的专业性，我们都是门外汉，所以急需要具有经验的居民走出来，为大家出谋划策。”卜永福告诉记者，“好在我们真有这样的能人达人。居住在4号楼的刘先生在楼组长的推荐下，作为工程的专业指导，加入到外墙修缮小组中。”

　　  然而，令业委会没想到的是，项目刚刚起步就遇到了“拦路虎”，当年的房屋平面设计图纸不知所踪，这将直接影响工程量的计算。得知情况后，居委干部四处走访求教，终于在上海建筑设计研究院有限公司寻得设计稿。“当时，和虹桥馨苑有关的材料多达上千份，全部打印是一笔不小的费用，好在刘老师及时出手，在材料清单上选择了12份有用的。”

　　  随后，修缮小组根据小区外立面面积，向社会上的建筑公司发起招标，共收到了6个标书，标价从140.8万元到381万元不等。

　　  “我们将6家企业的注册时间、资历、信誉、承接工程量和提交价格等详细信息进行了整理。在招标会议现场，小组成员根据这些材料，对6家企业进行了总体评估，从中筛选出3家作为备选。”卜永福说道，“随后，小区召开了第二次业主大会，将3家企业的情况向业主们进行了介绍，最终，标价140.8万元的企业当场中标，并以140万元的价格成交。”

　　  而在此之前，为了让居民充分了解中标企业的信息，居民区将6家企业的营业执照张贴在宣传栏里，并特别注明“关于企业的更详尽信息，可至物业处查看”。不仅如此，居民区还通过楼组长，将信息发送至各楼组群，确保让每户居民知晓。

　　  “选哪家施工队，过程越公平公正公开越好。”卜永福告诉记者，“所以，我们的工作就要细致再细致，确保每一户业主都知晓项目以及进展，做到信息公开透明。”

　　  监理公司选聘，居民意见难统一

　　  商品房外立面修缮作为一项新事物，居委会、业委会、物业都在摸着石头过河。然而，在是否聘用监理公司时，居民的意见发生了分歧。

　　  “有些居民认为，监理公司就是在工程验收单上签个名字，实际作用形同虚设。因此，居民内部形成了三种声音：需要监理公司、不需要监理公司和选择便宜的监理公司，甚至连修缮小组的专业指导刘先生，也不赞同聘用监理。”张振海说道。

　　  然而，业委会却有不同的意见和考量。“工程监理能够有效的保障整个项目安全实施，尤其在工程结束后，对项目进行质量检查，是整个项目工程的‘把关人’。”卜永福说出了自己的初衷，“业委会是项目的发起人，我们需要依靠监理的专业力量，对项目负责。”

　　  于是，业主群里出现了一些不和谐的声音，居民们也开始议论纷纷。这让业委会成员们非常受挫，外立面修缮工程停滞不前。

　　  项目重启，三人小组挨家挨户做工作

　　  直到2023年9月的一次意外，让业主们捏了一把冷汗。当时，外立面墙皮脱落，砸中了一户业主的汽车，所幸没有造成居民受伤。一些居民拨打12345市民热线进行投诉，希望尽快解决外立面脱落的问题。

　　  周家桥街道相关部门介入，到小区进行走访调研，了解问题症结，推动修缮工程重启。在业委会的坚持下，当务之急依旧落在选聘监理公司上。

　　  于是，在党建引领下，各方力量分头行动。一方面，业委会、物业抓紧招标，但却比想象中困难很多。“因为工程量小，许多监理公司考虑利润薄不愿接手，我们最终只收到了3家监理公司的标书，报价分别是人民币6万、7万和10万不等。”卜永福说道。

　　  另一方面，街道、居委会、楼组长组成三人小组，挨家挨户上门解释业委会的想法以及监理的重要性，争取获得居民的理解和支持；同时，还给居民分析3家监理公司的利弊，让居民自主选择、投票，从3家中选择2家，再由业主大会表决，确定最终的监理公司。

　　  “无论是选择建筑公司还是监理公司，我们把选择权交给居民。一来调动了居民参与社区事务的积极性，二来能让居民更好地行使监督权。”张振海说道。

　　  历时2个月，小区顺利完成“美颜”

　　  2023年12月4日，项目施工方正式进场。当天，街道、居民区、业委会、物业、监理公司、施工单位以及部分居民代表召开了开工前的现场会，就现场安全、文明施工、防火设施等细节进行沟通。

　　  “施工期间，难免对居民的生活产生影响，居民区牵头建立了微信群，施工方遇到需要居民配合的，由居委会、物业及时与居民沟通；居民遇到疑难问题，施工方也可以及时答疑解惑，尽量避免与居民的矛盾。”张振海介绍。

　　  然而，施工期间，小区停车是一大棘手问题。“施工楼栋虽然安装了防护网，但按照正常情况，周边是不允许停车的。可是小区车位有限，实在无法调剂。业委会退而求其次，特地买来了车罩，放置在临近施工楼栋下的车位上，需要停车的业主可以随时使用，离开时再放回车位，以便下一位业主使用。”卜永福说道。

　　  历时2个多月，外立面修缮工程顺利完成。焕然一新的外墙，赋予小区新的活力，更给居民提供了安全、安心的居住环境。

　　  “外立面修缮工程一波三折，好在居民区以党建引领，汇聚业委会、物业、居民代表等多方力量，齐心协力、共商共议，推动问题的解决，也希望给今后商品房小区的改造修缮，提供参考借鉴。”张振海说道。

原文链接：https://zjw.sh.gov.cn/gqdt/20240328/3bbe0a71e6a6469f94c30b480cd1ede3.html
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