调整后的市办法最大的变化是将物业费、公摊电费、电梯费合并收取，降低了小区停车服务费。对于政策变化，西安市发改委对相关政策进行了解读。

　　　　焦点一：物业收费啥变化?实行“一费制” 电梯费、公摊电费不再另收

　　《市办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，收费的内涵与过去发生变化，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。今后，物业服务企业向业主只收取三项费用，即物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。

　　此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。

　　焦点二：装修期咋收费?业主与物业按协议约定

　　根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。市办法中，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。

　　业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

　　焦点三：空置房咋收费?申请后按70%交纳

　　空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。

　　经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳;实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　焦点四：特约服务咋收费?需公示项目及收费标准

　　物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

　　物业服务中的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

　　焦点五：公共收益怎么办?物业需公示不少于一个月

　　《市办法》第三十一条规定：“物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。”

　　焦点六：适用范围有哪些?西安城六区及五个开发区

　　《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行，也可根据当地实际自行制定。

　　另外，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

　　焦点七：物业服务监管咋监管?

　　发改委、住建、市场监管各司其职

　　《市办法》由西安市发改委会同西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局负责制定，各区、县发展改革部门、住建部门、市场监督部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。

　　各级住建部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。

　　各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。（来源：华商报）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　责任编辑/张维