近日，万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)发布2020年半年报。报告显示，万科逐步走出疫情影响，呈现出稳步恢复态势。

　　但更受行业关注的是其半年报发布第二天召开的2020年中期业绩推介会。会上，毛利下滑、过于保守等质疑一同涌来，其中还包括在行业分化、融资收紧的背景下，房企发展的最原始问题——销售、拿地与财务安全，对此，万科管理层一一进行了回应。

　　净负债率持续走低

　　“这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康基础战胜病毒。”万科董事会主席、集团合伙人郁亮在今年3月的一句话，成为此次发布会的一个注脚。

　　万科始终坚持稳健经营，提高资金使用效率，在“后疫情”时期保持企业健康及免疫力。数据显示，上半年公司经营性现金净流入226.1亿元，净负债率27.0%，较去年年末下降6.85个百分点，且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超60%。

　　业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科的财务和资金状况表现稳健，体现在多个维度：净负债率27.0%，处于行业低位;货币资金对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到2倍;有息负债占总资产的比例只有15%左右;已连续11年经营性净现金流为正，今年上半年即使受到疫情冲击，仍然实现了226.1亿元的经营性现金净流入。

　　当行业中的大多数房企在为降低资产负债率发愁时，万科的净负债率仍在持续走低。会上，有投资者质疑万科净负债率进一步下降是否因为过于保守，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华说：“万科净负债率坚持在40%以下，今年中期27.0%，比去年又有下降，这是万科一直坚持的稳健的财务政策，上半年即使是在疫情影响下，经营性现金流仍保持了非常高的水平，手上有现金对未来捕捉发展机会是非常有利的，万科不会放大杠杆去谋发展，我们是在安全、稳健的水平上发展业务。”

　　郁亮更是多次强调现金的重要性，要让自己“手有余粮”，现金能够帮助企业渡过各种危机和挑战。

　　数据显示，截至报告期末，万科手持现金1942.9亿元，比2019年年末增加了281亿元。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，万科长期采取稳健的财务策略，经营性现金流连续11年为正，不能认定万科保守，而是万科选择长期有质量发展的战略。

　　报告显示，健康的财务状况使万科保持行业领先的信用评级，总体融资成本继续处于较低水平，保持了良好的抗风险能力。报告期内，标普、穆迪和惠誉对万科的评级展望均为“稳定”。上半年万科面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额合计70亿元，票面利率最低为2.56%，平均成本为3.28%。

　　拿地节奏谨慎

　　上半年受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，1~6月全国商品房销售面积和销售金额分别为6.94亿平方米和6.69万亿元，分别同比下降8.4%和5.4%。

　　报告称，在此背景下，万科实现了有序推进企业复工复产与积极落实租购并举两手抓，守护了客户与员工安全，其住宅开发和租赁住宅业务呈稳步发展态势。

　　住宅开发方面，万科上半年合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点，结算收入1289.7亿元。公司已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年年末分别增长10.6%和14.2%。

　　租赁住宅方面，万科持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品，上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业“泊寓”12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和建设中。

　　数据显示，截至6月底，已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率较去年年末提升3.7个百分点至93.7%。

　　虽然万科的住宅开发和租赁住宅业务呈稳步发展态势，但从数据表现来看，2020年上半年，在全国土地市场一片火热、成交总价及溢价率大幅上涨的情况下，其拿地动作显得非常谨慎。

　　报告显示，项目储备方面，1~6月，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，同比下降28.6%，权益规划建筑面积504.6万平方米，同比下降46.4%;权益地价总额约321.3亿元，同比下降50.1%。布局上依然以珠三角、长三角等热点区域为主。

　　业绩会上，在回答拿地金额大幅减少等相关问题时，万科董事、执行副总裁、首席运营官王海武表示，万科现有项目可以支持未来2年至3年发展;万科一贯坚持稳健投资原则，不追求过高的土地储备;好的投资机会通常需要仔细寻找，万科不会追高、也不会过度保守。

　　数据显示，截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米。

　　祝九胜表示，根据万科的理解和观察，房地产行业长期政策方向没有变化。房住不炒、租购并举、坚持“三稳”以及因城施策，这些都是行业长期的导向。“万科长期主张当好‘农民’、种好地，公司作为一个市场主体做好自己的本分，把自己该做的事情做好。”祝九胜说。

　　多元化业务经营初见成效

　　2018年度股东大会上，祝九胜曾坦言，公司的多元化业务经营回报水平不尽如人意。经过转型阵痛期，万科的多元化业务初见成效，对其而言，新业务的提升也将成为新的业绩增长点。

　　报告显示，上半年万科的物业服务、物流仓储、商业运营等业务规模和收入均实现增长。

　　报告期末，万科物业服务营收为67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。其中，万纬物流和商业板块在报告中被专门提及。

　　物流仓储服务方面，上半年万科旗下万纬物流管理的项目产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%。

　　值得注意的是，物流行业被纳入了“基础设施类的房地产投资信托基金”的范畴。首期类房地产信托投资基金产品“万纬物流—易方达资产—物流仓储1期资产支持专项计划”今年6月在深圳证券交易所成功上市。

　　对此，祝九胜表示，公募房地产信托投资基金的推出对物流业务的影响一定是正面的。不仅对物流，对出租公寓以及对其他部分资产业务，都会打开一道新的机会之门。只要各方面合适，机构投资者愿意持有，帮助发行公募房地产信托投资基金的产品。“只要把这个活干好了，不愁没有人给钱。”他说。

　　万科董事会秘书朱旭认为，该房地产信托投资基金是一个非常近似于公募房地产信托投资基金的产品，是纯权益型，公司不会对其收益进行任何兜底，万科正在积极同相关监管部门和政府部门沟通，争取能够加入到第一批公募房地产信托投资基金中。

　　商业开发与运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，上半年万科旗下运营管理的商业项目产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平方米，同比增加11.1%。此外，尚有规划中和在建商业建筑面积543万平方米。开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。

　　王海武在业绩会上称：“我们的商业业务和物流业务，是在向城乡建设与生活服务商转型道路上的重要探索和实践，我们确实希望未来这些业务能够上市，但目前没有明确计划。”

　　长租公寓板块的收入情况也被披露。报告期内，“泊寓”业务在33个城市累计开业12.73万间，其中新增开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为93.7%。租赁住宅业务营业收入10.5亿元。规划和建设中的“泊寓”尚有5.77万间。

　　万科称，除物业服务、物流仓储、商业运营外，万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”策略，围绕人民美好生活提供相关产品和服务。